房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法及模型
1．定性分析方法
經(jīng)驗(yàn)判斷預(yù)測(cè)方法：又分為個(gè)人經(jīng)驗(yàn)判斷法和集體經(jīng)驗(yàn)判斷法
個(gè)人經(jīng)驗(yàn)預(yù)測(cè)是指憑借個(gè)人的知識(shí)和綜合分析能力對(duì)預(yù)測(cè)對(duì)象的發(fā)展趨勢(shì)做出判斷，完成市場(chǎng)預(yù)測(cè)
集體經(jīng)驗(yàn)預(yù)測(cè)是通過(guò)有關(guān)人員共同座談?dòng)懻?，交換意見(jiàn)，提出預(yù)測(cè)方案的集體判斷的方法，這種方法可以克服個(gè)人預(yù)測(cè)的局限性，提高預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性，但是在討論中容易受各種心理因素的影響
特爾菲法：又稱(chēng)專(zhuān)家小組法或?qū)＜乙庖?jiàn)征詢(xún)法。是以匿名的方式，輪番征求一組專(zhuān)家或房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士各自的預(yù)測(cè)意見(jiàn)，并在專(zhuān)家分析判斷的基礎(chǔ)上，綜合他們的意見(jiàn)，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)作出量的推斷。其優(yōu)點(diǎn)在于能較好的從理論上預(yù)測(cè)市場(chǎng)或企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，缺點(diǎn)在于缺乏數(shù)字的計(jì)算，只能大概代表未來(lái)的發(fā)展。
2．定量分析模型
基于時(shí)間序列預(yù)測(cè)法的模型：時(shí)間序列預(yù)測(cè)法是將歷史資料和數(shù)據(jù)按時(shí)間順序排列成一系列，根據(jù)時(shí)間順序所反映的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的發(fā)展過(guò)程、方向和趨勢(shì)，將時(shí)間順序外推或延伸，以預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象未來(lái)可能達(dá)到的水平。這一預(yù)測(cè)方法在房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，沒(méi)有大幅價(jià)格浮動(dòng)的情況下可以較好預(yù)測(cè)出房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的價(jià)格水平。房?jī)r(jià)收入比模型即基于此法，列出一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格與人均收入值的比例，進(jìn)而預(yù)測(cè)未來(lái)房?jī)r(jià)。
基于回歸分析預(yù)測(cè)法的模型：回歸預(yù)測(cè)法是建立在因果關(guān)系基礎(chǔ)上的一種預(yù)測(cè)方法，又稱(chēng)其為因果分析法。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，任何事物的變化都是受其他許多因素的制約與影響的。所謂事出有因，即萬(wàn)事萬(wàn)物都存在一定的因果關(guān)系。如果我們能揭示這種關(guān)系，就可以從因素的變化來(lái)預(yù)測(cè)事物的發(fā)展。回歸預(yù)測(cè)法就是通過(guò)對(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的處理，來(lái)研究經(jīng)濟(jì)事物變量間的關(guān)系形態(tài)及關(guān)系程度，建立數(shù)學(xué)模型，捕述經(jīng)濟(jì)事物的因果關(guān)系，實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)濟(jì)事物的預(yù)測(cè)。
回歸預(yù)測(cè)按分析對(duì)象的數(shù)學(xué)形態(tài)分為線(xiàn)性回歸和非線(xiàn)性回歸兩大類(lèi)。凡是可以用線(xiàn)性方程形式描述的回歸問(wèn)題，均屬線(xiàn)性回歸。凡是以非線(xiàn)性方程形式，描述的回歸問(wèn)題，均屬非線(xiàn)性回歸?；貧w預(yù)測(cè)還可按回歸方程中自變量個(gè)數(shù)分為一元的和多元的兩類(lèi)。具有兩個(gè)或兩個(gè)以上自變量的回歸預(yù)測(cè)，稱(chēng)為多元回歸預(yù)測(cè)；只有一個(gè)自變量的回歸預(yù)測(cè)，稱(chēng)為一元回歸預(yù)測(cè)。顯然，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的復(fù)雜性，大多數(shù)的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)是多元回歸預(yù)測(cè)。
無(wú)論哪一類(lèi)的回歸預(yù)測(cè)，都必須按下述步驟分階段進(jìn)行。
①因素分析。通過(guò)對(duì)預(yù)測(cè)對(duì)象及其有關(guān)影響因素的分析研究，判定需進(jìn)行分析研究的因素及這些因素的重要程度。
②數(shù)據(jù)收集。針對(duì)已初步判定的影響因素收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料。
③相關(guān)檢驗(yàn)。通過(guò)相關(guān)系數(shù)的計(jì)算與分析判定各影響因素與分析對(duì)象的相關(guān)程度。
通過(guò)散布圖的繪制與分析，判定各因素與分析對(duì)象的關(guān)系數(shù)學(xué)形態(tài)。
④模型建立。按照已判定的關(guān)系形態(tài)，通過(guò)回歸分析建立回歸預(yù)測(cè)模型。
⑤模型評(píng)價(jià)。通過(guò)方差分析對(duì)模型的精度及適用性進(jìn)行評(píng)價(jià)。
⑥預(yù)測(cè)分析。利用已建立的預(yù)測(cè)模型及因素變化的信息資料對(duì)分析對(duì)象進(jìn)行預(yù)測(cè)，并說(shuō)明預(yù)測(cè)結(jié)果的可靠程度、誤差范圍。
回歸預(yù)測(cè)法的運(yùn)算與分析過(guò)程在許多教材中都有詳述。由于篇幅所限，這里不再贅述